Con este post inauguramos nuestro blog de curiosidades inmobiliarias. Es un mundo complejo en el que todos tendremos que entrar en algún momento. Todos necesitaremos vender, comprar o alquilar una casa, o un local para poner en marcha nuestro proyecto….. o simplemente, tendremos la curiosidad de saber más sobre cuestiones que muchas veces son determinantes para tomar decisiones importantes en nuestra vida. Esperamos que este blog os sea de utilidad y os ayude a disipar las dudas que os puedan surgir relacionadas con el mundo inmobiliario. Por eso, vamos a iniciar la andadura de nuestro blog hablando de un tema muy controvertido y que genera mucha inquietud entre quienes se deciden a comprar un inmueble. El «temido artículo 28 de la Ley Hipotecaria».
Siempre que nos enfrentamos a la compra de un inmueble, especialmente si se trata de la que será nuestra vivienda, nos surgen dudas, queremos tener todo bien atado y claro. En la mayoría de los casos es suficiente con pedir una nota simple en el Registro de la Propiedad para despejar todas esas dudas, ya que, en ella podremos verificar que la persona con la que estamos tratando la compra es el verdadero propietario de la misma, así como que no tiene cargas o cualquier otra circunstancia que pueda suponer un problema a la hora de realizar la firma de la Escritura Pública, sobre todo, si pensamos adelantar cantidades en concepto de reserva o arras. Ahora bien, hay que tener especial cuidado cuando el inmueble que queremos adquirir proviene de una herencia que ha sido adjudicada recientemente, te explicamos por qué.
PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL
Con la finalidad de garantizar la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario, el artículo 34 de la Ley Hipotecaria recoge el principio de fe pública registral, nos dice este artículo que «el tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro».
Básicamente esto significa que si adquieres el inmueble a título oneroso (a cambio de un precio) de alguien que en el Registro de la propiedad figura como titular del mismo, una vez inscrita tu compra, no podrás ser despojado de tu derecho aunque después resulte, por cualquier causa que no consta en el Registro, que aquél no era el legítimo propietario, siempre que hayas actuado de buena fe (es decir, no tuvieras conocimiento de la inexactitud del Registro), lo cuál siempre se presume salvo prueba en contrario.
Y te preguntarás, ¿pero esto podría ocurrir?, por supuesto que sí. Por ejemplo, en el caso de que quien figura en el Registro como propietario de un inmueble lo hubiera vendido a otro comprador en contrato privado y esa venta no hubiera tenido acceso al Registro de la Propiedad, lo que es totalmente legal, puesto que, al contrario de lo que se suele pensar, en nuestro Ordenamiento Jurídico, ni la firma de Escritura Pública, ni la posterior inscripción en el Registro son trámites obligatorios para adquirir la propiedad de un inmueble, aunque sí son muy aconsejables. En este caso, tu derecho de propiedad tendría preferencia sobre el de quien compró en contrato privado, estarías protegido como tercero de buena fe en base al principio de publicidad registral, porque has comprado confiando en la veracidad de los datos publicados en el Registro de la Propiedad.
Ahora bien, existe una excepción a este principio que de forma tan absoluta protege el derecho del titular registral de un inmueble y el tráfico jurídico. Y aquí entra en juego el temido artículo 28 de la Ley Hipotecaria.
QUÉ SIGNIFICA EL ARTÍCULO 28 L.H.
Según el artículo 28 de la Ley Hipotecaria «las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúanse las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos».
Es decir, en el caso de inmuebles heredados se produce la suspensión temporal de la fe pública registral durante un plazo de dos años a contar desde la fecha de fallecimiento del causante, de modo que en ese plazo podría aparecer un heredero con mejor derecho que quien figura en el Registro como propietario, quedando entonces anulado el derecho de éste.
¿CÓMO SABER SI UN INMUEBLE ESTÁ AFECTADO POR ESTE ARTÍCULO?
Se trata de una limitación legal que, aunque no tiene la consideración de carga, sí aparecerá reflejada en la publicidad registral, como una forma de garantizar la seguridad en el tráfico jurídico, por lo que es un dato que podremos conocer simplemente pidiendo la nota simple en el Registro de la Propiedad.
Esta limitación no impide la transmisión del inmueble, ahora bien, el posible comprador deberá asesorarse correctamente y tener en cuenta las consecuencias que podría tener adquirir un inmueble en esta situación. Por otra parte, si la compra necesita financiación por parte de entidades bancarias, deberá consultarlo con la entidad en cuestión, puesto que hay muchos bancos que no admiten estos inmuebles como garantía hipotecaria, y, como consecuencia, no conceden hipoteca para la compra en estos casos.
HEREDEROS FORZOSOS
Hay que tener en cuenta que esa limitación no es aplicable en el caso de que se trate de herederos forzosos. Tal como nos dice artículo 807 del Código Civil
«son herederos forzosos:
1.o Los hijos y descendientes respecto de sus padres y ascendientes.
2.° A falta de los anteriores, los padres y ascendientes respecto de sus hijos y descendientes.
3.° El viudo o viuda en la forma y medida que establece este Código».
HEREDERO APARENTE Y HEREDERO REAL
El artículo 28 de la Ley Hipotecaria protege al heredero real frente al heredero aparente. Cuando la adjudicación de los bienes heredados se hace a favor de herederos no forzosos, durante ese plazo de dos años éstos son meros poseedores, de modo que si aparece una persona que acredite un mejor derecho a la herencia, es decir, un heredero real, éste podrá impugnar las inscripciones en el Registro de la Propiedad que aquellos pudieran haber hecho de los bienes hereditarios.
Y ¿QUÉ OCURRE SI HEMOS ADQUIRIDO UN INMUEBLE DE UN HEREDERO APARENTE Y APARECE UN HEREDERO REAL?
Es una situación que podría ocurrir en casos en que apareciera, por ejemplo, un testamento cuya existencia se desconocía, un testamento ológrafo, un hijo desconocido o un hijo que se creía fallecido….
En este caso podríamos ser despojados de nuestro derecho, aún habiéndolo inscrito en el Registro de la Propiedad.
El heredero real podría reclamar su herencia al heredero aparente (acción de petición de herencia), anulándose el derecho de éste, de modo que estaríamos en la situación de haber adquirido un inmueble de quien no era su legítimo propietario. Nos reclamaría el inmueble (acción reivindicatoria) y no podríamos ampararnos en la protección del artículo 34 de la Ley Hipotecaria como terceros adquirentes de buena fe porque estaríamos dentro de la limitación establecida por el artículo 28, limitación que, por otra parte, como hemos dicho se recoge en la publicidad registral, por lo que, sí seríamos conocedores de su existencia cuando adquirimos el inmueble.
Llegados a este punto, lo que sí podríamos hacer es reclamar al heredero aparente como nuestro vendedor, la devolución del precio pagado, gastos de la compra, gastos de posibles reformas y cualquier otro gasto en que hubiéramos incurrido a causa de la adquisición del inmueble (acción de saneamiento por evicción).
CONCLUSIÓN Y OPCIONES
Si estás interesado en la compra de un inmueble y al pedir la nota simple detectas que está afectado por la limitación del artículo 28 de la L.H. piensa bien el riesgo que supone.
En la mayoría de los casos transcurre el plazo y no aparece ningún heredero real, pero hay que tener presente que puede ocurrir y poner los medios para que si sucediera nos afecte lo menos posible si finalmente nos empeñamos en cerrar la compra.
Por otra parte, hay bastante Jurisprudencia que, en base a los artículos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria, ha mantenido en su derecho al tercero adquirente de buena fe en estos casos. Pero hay que tener en cuenta, que habrá que pasar por un proceso judicial para llegar a este reconocimiento. Esto nos lleva a buscar opciones para evitar tener que llegar a esta situación.
ALQUILER CON OPCIÓN A COMPRA
Una muy buena opción sería realizar un alquiler con opción a compra, de forma que, transcurrido el plazo de la limitación se ejercería la opción descontando las cantidades en concepto de prima y alquiler entregadas hasta ese momento. La firma de Escrituras e inscripción en el Registro se realizaría una vez finalizado el plazo de los dos años, de modo que no correríamos riesgos.
CONDICIÓN RESOLUTORIA
Otra opción podría ser fijar en la Escritura Pública una condición resolutoria que, llegado el caso de que apareciera un heredero forzoso, dejaría la venta sin efecto y en la que el vendedor se comprometería a devolver todas las cantidades invertidas por el comprador (precio, impuestos, gastos de escrituras…).
En todo caso, nuestra recomendación es que realices la compra con total seguridad. Si tienes cualquier duda al respecto ponte en manos de un profesional que te asesore y te explique bien las opciones que existen y la mejor manera de cerrar la operación sin correr riesgos innecesarios.