Últimamente estamos recibiendo muchas consultas en nuestra sección de preguntas sobre la distribución de los gastos en el alquiler de vivienda, un tema muy controvertido, ya que en muchas ocasiones surgen desavenencias entre las partes a la hora de determinar qué gastos corresponden al propietario y qué gastos corresponden al inquilino. Por este motivo hemos decidido dedicarle un artículo para intentar aclarar vuestras dudas en todo lo posible.
Es una de las cuestiones que más problemas genera, sobre todo, porque la ley no lo establece de forma clara y lo deja, en su mayoría, a la voluntad de las partes. Es decir, que propietario e inquilino tendrán que ponerse de acuerdo en los gastos que van a asumir cada uno a partir de la firma del contrato de arrendamiento.
La Ley de Arrendamientos Urbanos dedica dos artículos para hablar sobre los gastos en el alquiler de vivienda, el artículo 20, que distingue entre los Gastos generales y los servicios individuales y el artículo 21 que habla sobre los gastos de conservación de la vivienda.
GASTOS GENERALES Y GASTOS INDIVIDUALES
Como hemos dicho el artículo 20 de la L.A.U., distingue entre gastos generales y gastos de servicios individuales.
Se consideran gastos generales, “aquéllos que sean necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios“. La propia Ley dice que las partes podrán pactar que estos gastos sean asumidos por el arrendatario. Si es así, este pacto deberá “constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato“. Pero en todo caso, los pactos que se refieran a tributos “no afectarán a la Administración”. Por otra parte “los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando éste sea persona jurídica”.
Se consideran gastos de servicios individuales, “los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores” y éstos, según se establece expresamente, “serán en todo caso de cuenta del arrendatario”
Ya tenemos nuestra primera conclusión, sobre los primeros se puede pactar que sean a cargo del inquilino (aunque no es lo habitual), por lo que interpretamos que significa que serán a cargo del propietario salvo que se pacte lo contrario. Y sobre los segundos establece que serán siempre a cargo del inquilino. Por tanto, en la práctica los gastos se suelen distribuir de esta forma :
GASTOS QUE ASUME EL ARRENDADOR
El arrendador (propietario) debe correr con los gastos generales: I.B.I., tasa de basuras, cuotas de Comunidad, tanto ordinarias como extraordinarias, seguro de la vivienda y seguros de mantenimiento (por ejemplo de la caldera).
La tasa de basuras, si bien, corresponde al arrendador, por ser quien figura como sujeto pasivo de la misma, es muy habitual que en el contrato se pacte que el pago se repercutirá al arrendatario, por ser éste el usuario final del servicio.
Hay que tener en cuenta que si interviene una Inmobiliaria en la gestión del arrendamiento, los honorarios de ésta correrán también por cuenta del propietario, pero solo en el caso de que éste sea persona jurídica, si es persona física quedará al acuerdo entre las partes.
GASTOS QUE ASUME EL ARRENDATARIO
El arrendatario (inquilino) debe asumir los gastos de servicios y suministros que puedan medirse con contadores individuales: luz, agua, gas, teléfono… También es muy recomendable, aunque no obligatorio salvo que se pacte expresamente en el contrato de arrendamiento, que el arrendatario contrate un seguro para inquilinos, que cubra los posibles daños que se pudieran producir bajo su responsabilidad, en ese caso, este seguro también sería por cuenta del inquilino.
GASTOS DE CONSERVACIÓN DE LA VIVIENDA
Cuando hablamos de los gastos en el alquiler de vivienda, en este punto es donde se produce la mayor parte de los desencuentros entre propietario e inquilino.
La ley, en su artículo 21 establece que “el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil”, según los cuáles el inquilino es “responsable del deterioro o pérdida de la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya”, así como que “el arrendatario es responsable del deterioro causado por las personas de su casa”. También establece, en su apartado 4, que “las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario”.
REPARACIONES QUE ASUME EL PROPIETARIO
El propietario debe realizar las reparaciones que se precisen para conservar la vivienda en el estado necesario para ser habitable, siempre y cuando, los daños no se hayan producido por el mal uso o sean imputables por algún motivo al inquilino. Es decir, el propietario asume el pago de la reparación de averías de electrodomésticos, la caldera, aire acondicionado y mantenimiento en general salvo en dos casos: que se trate de una reparación o avería mínima (un piloto, un filtro, una manilla…) o si se demuestra que la avería ha sido culpa del inquilino (por mal uso, descuido o negligencia).
REPARACIONES QUE ASUME EL INQUILINO
Por su parte, el inquilino se encargará de las pequeñas reparaciones necesarias por el desgaste generado por el uso ordinario de la vivienda (cambiar una bombilla, arreglar un grifo, la correa de la persiana…). Así como de la reparación de los daños que él o sus visitas causen en la vivienda alquilada (como puede ser la rotura de un cristal).
QUÉ SE ENTIENDE POR PEQUEÑAS REPARACIONES GENERADAS POR EL DESGASTE
Analicemos entonces cuándo y cómo una reparación debe ser asumida por el inquilino, ya que, el mencionado artículo 21.4 de la LAU resulta muy ambiguo :
- Reparaciones: se incluyen las reparaciones como tales, así como las sustituciones de pequeños elementos como puede ser un grifo.
- Pequeñas: cuando se habla de pequeñas entendemos que se hace referencia al coste de las mismas. En este sentido la Jurisprudencia viene estableciendo que se considera pequeña reparación todo lo que sea inferior a 150 €. Nuestra recomendación es que se incluya en el contrato de arrendamiento una cláusula relativa a las pequeñas reparaciones, donde se acuerde desde la firma del contrato esta cantidad de forma expresa entre las partes. De este modo se evitarán muchos futuros desacuerdos en este sentido.
- Y generadas por el desgaste por el uso ordinario de la vivienda: si haciendo un buen uso, se produce por otra causa, entonces la reparación sería por cuenta del arrendador. Por tanto:
Si la avería o reparación se da por el uso normal y ordinario de la vivienda, corresponde al inquilino. Siempre que se trate de una pequeña reparación según lo que hemos dicho.
Si se produce por otra causa que no sea la del desgaste propio del uso normal, la reparación corresponde al propietario.
En cambio, si se produce por el mal uso, se considera que es imputable al inquilino. Por tanto, éste correrá con los gastos de reparación sea cual sea el coste de la misma.
EJEMPLO
Veamos esto aplicado a un ejemplo en el que, con relación a los gastos en el alquiler de la vivienda, se hubiera pactado en el contrato que se considerarán pequeñas reparaciones aquéllas cuyo coste sea inferior a 150 €:
La lavadora se estropea y el inquilino lleva siete años en el piso usándola, pueden darse varios casos:
- si hay que sustituirla, la sustitución será a cargo del propietario.
- si se puede reparar y el coste de la reparación no supera los 150 €, la reparación será a cargo del inquilino.
- imaginemos que el hijo del inquilino se ha montado en la puerta y la ha arrancado. Como es una lavadora muy antigua y ya no hay repuestos, habría que sustituir la lavadora. En este caso la sustitución será a cargo del inquilino.
OS MOSTRAMOS VARIOS CASOS QUE NOS HAN PLANTEADO EN LAS CONSULTAS
- P. Llevo varios años de inquilino en el piso y se ha estropeado la lavadora porque ya es muy antigua y no se puede reparar, es necesario sustituirla. R. El propietario deberá asumir la sustitución, ya que, aunque se trata de una avería por el uso normal, es una reparación con un coste superior al que se consideraría pequeña reparación.
- P. La caldera se ha estropeado a pesar de que el propietario la puso nueva hace poco. R. En este caso, si ya no está en garantía, la reparación debería ser asumida por el propietario, ya que será una avería provocada por un defecto o un fallo del electrodoméstico, no por el desgaste generado por el uso, puesto que tiene poco tiempo de utilización.
- P. Hemos colgado una percha con ropa mojada de una lámpara y con el peso se ha caído la lámpara y se ha roto con los consiguientes desperfectos que ello ha provocado. R. El inquilino tendría que asumir las reparaciones, sea cual sea el coste, porque la avería se ha producido por un mal uso de ese elemento.
- P. La manilla de la puerta del baño se ha quedado bloqueada y se ha estropeado. R. Si el coste de la reparación o sustitución de la manilla es inferior a la cantidad pactada para ser considerada como pequeña reparación, deberá asumirlo el inquilino, ya que son averías que se producen por el uso.
SIEMPRE HAY QUE BUSCAR EL ACUERDO
En todo caso, en un momento de conflicto con relación a quién asume los gastos en el alquiler de la vivienda, lo mejor es tratar de llegar a un acuerdo. Las situaciones y posibles soluciones pueden ser muy diversas. Lo más recomendable, como ya hemos dicho, es dejar los acuerdos plasmados en el contrato en todo aquello que sea posible. De este modo dejaremos lo mínimo a las negociaciones a posteriori .
Sin embargo, hay que tener en cuenta que no se pueden incluir cláusulas que contravengan la ley en perjuicio del inquilino. Éstas serían consideradas “nulas y se tendrán por no puestas” (art. 6 LAU). No se puede acordar, por ejemplo, que el inquilino tendrá que asumir todos los gastos de mantenimiento y reparación de la vivienda y sus elementos, sea cual sea el coste de los mismos. Ni tampoco que la vivienda tendrá que ser devuelta en el mismo estado en que se entregó, sin tener en cuenta el desgaste propio del uso normal y cotidiano de la misma.
Como hemos dicho, los contratos de arrendamiento de vivienda se fundamentan en los acuerdos entre las partes. Pero siempre deben estar dentro del marco de la ley. Es importante saber qué podemos y qué no podemos incluir en los mismos para evitar futuros problemas en la relación arrendaticia. Por este motivo, en nuestra opinión, es muy importante contar con la ayuda de un profesional. Redactar un contrato justo para ambas partes y ajustado a Derecho. Es un coste inicial mínimo que puede evitar problemas futuros mucho más costosos.
Esperamos haber contribuido a aclarar todas esas dudas que nos planteáis a diario sobre los gastos en el alquiler de vivienda, este tema tan polémico. Si aún así se nos ha quedado algo en el tintero, esperamos vuestras consultas.