Hace justo un año inaugurábamos nuestro blog con un post sobre “El temido artículo 28 de la Ley Hipotecaria”. En este post os explicábamos por qué era necesario tener especial cuidado cuando el inmueble que queríamos adquirir provenía de una herencia que había sido adjudicada recientemente.
El motivo era, precisamente, el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, al que con alegría decimos adiós desde el pasado 3 de septiembre, tal y como ha sido publicado en el BOE a través de la Ley 8/2021, de 2 de junio, que en su artículo tercero sobre “Modificación de la Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946”, recoge que “La Ley Hipotecaria queda modificada como sigue…”
...Dos. Se suprime el artículo 28″.
Por tanto, a partir de ahora el heredero de un inmueble es directamente titular del mismo, independientemente del grado de parentesco que guarde con el fallecido.
Qué suponía el artículo 28 de la Ley Hipotecaria
Suponía una excepción al Principio de Fe Pública Registral, tan importante para garantizar la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario, recogido en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Básicamente este principio significa que si adquieres el inmueble de alguien que en el Registro de la propiedad figura como titular del mismo, una vez inscrita tu compra, no podrás ser despojado de tu derecho aunque después resulte que aquél no era el legítimo propietario y siempre que no tuvieras conocimiento de la inexactitud del Registro, es decir, que hayas actuado de buena fe. Esto se presume salvo prueba en contrario.
Sin embargo, el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, según el cuál “las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúanse las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos”, establecía la excepción a este principio.
Es decir, en el caso de inmuebles heredados por herederos no forzosos, se producía la suspensión temporal de la fe pública registral durante un plazo de dos años a contar desde la fecha de fallecimiento del causante, de modo que en ese plazo podía aparecer un heredero con mejor derecho que quien figura en el Registro como propietario, quedando entonces anulado el derecho de éste.
Qué inconvenientes generaba este artículo 28 de la Ley Hipotecaria
El mayor inconveniente era la inseguridad jurídica que generaba en el comprador el hecho de que durante un plazo de dos años pudiera aparecer un heredero con mayor derecho que quien le vendió el inmueble y despojarle de su propiedad.
Bien es cierto que, en la mayoría de los casos, no aparecía ningún heredero desconocido. Así como que, en el caso de aparecer, había mucha Jurisprudencia que, en base a los artículos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria, mantenía en su derecho al tercero adquirente de buena fe.
Sin embargo, sí que suponía que la venta de los inmuebles afectados por este artículo se demorase por unas u otras causas. Muchos compradores eran reticentes a adquirir este tipo de inmuebles, y los que se decidían a comprar se encontraban con la negativa de los Bancos a admitirlos como garantía hipotecaria, con lo que les resultaba muy complicado conseguir financiación para la compra.
Esto daba lugar a que, en muchos casos, los inmuebles afectados por este artículo se vendieran por debajo de su precio de mercado para compensar el “riesgo” que la compra suponía para el comprador.
Por tanto, generaba inconvenientes:
- para el comprador, por la inseguridad jurídica que suponía y la dificultad para conseguir financiación para la compra.
- para el vendedor, porque se veía obligado a paralizar la venta, o bien a bajar el precio para poder vender. Y en ocasiones a dejar el importe de la venta en depósito hasta que transcurriera el plazo de los dos años.
Carácter retroactivo de la derogación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria
La ley 8/2021 no establece Disposición Transitoria alguna sobre la situación de las operaciones anteriores al 3 de septiembre, por lo que, al no establecerse nada expresamente, el artículo 28 dejará de aplicarse sobre todas las operaciones inmersas en esta situación, quede el periodo que quede para cumplirse los dos años, dejarán de estar sujetas a esta limitación.
Por tanto, la buena noticia para compradores y vendedores es que a partir del 3 de septiembre ninguna propiedad estará sujeta a la limitación que suponía el artículo 28 de la Ley Hipotecaria.
Para todos los inmuebles que estén afectados por el artículo 28, el Registro de la Propiedad eliminará automáticamente esta cláusula, sin que los titulares tengan que hacer nada.
Conclusión
La conclusión es que estamos de enhorabuena en el mundo jurídico inmobiliario, por fin desaparece uno de los artículos más controvertidos e injustos del mercado inmobiliario y que mayor inquietud generaba entre quienes decidían comprar un inmueble.
Un artículo que durante muchos años ha dificultado a los herederos no directos la venta de inmuebles heredados y que ha generado, incluso, la renuncia a herencias por la dificultad o imposibilidad de realizar dichas ventas.
Un artículo desfasado, también conocido como “Ley de Cuba”, que formaba parte de una Ley Hipotecaria aprobada en 1946, y que atendía a las necesidades de la época. En su momento tuvo importancia y lógica porque permitía que los hijos de españoles emigrados a las colonias tuvieran tiempo para regresar a España cuando sus padres fallecían y así poder reclamar su parte de la herencia. Pero a día de hoy solo generaba inseguridad.
Por eso, la desaparición del artículo 28 de la Ley Hipotecaria juega a favor de una mayor seguridad jurídica del tráfico inmobiliario.