En muchas ocasiones nos llegan a nuestra página de consultas dudas relacionadas con el usufructo. Sobre todo de personas que, al solicitar la nota simple de una vivienda en la que están interesadas, se encuentran con que la casa que quieren comprar tiene un usufructo. Ven que en el apartado “Titulares” aparece que una o varias personas son titulares de la nuda propiedad y otra u otras son titulares del usufructo.
Es aquí donde empiezan a plantearse muchas preguntas que les llevan incluso a pensar que no pueden comprar esa vivienda: Si yo había hablado con el propietario ¿por qué en la nota simple aparece otra persona como usufructuario? ¿Quién es el usufructuario? ¿Tengo que pagar más por el hecho de haber un usufructo sobre la vivienda? ¿Puedo comprar una casa que tiene un usufructo? Y si la compro ¿podré hacer uso de la vivienda o tendré que respetar los derechos del usufructuario?…
Hoy vamos a aclarar todas las dudas sobre esta figura jurídica que tanto preocupa a vendedores y compradores.
A los primeros, porque la existencia de un usufructo sobre su propiedad limita, y mucho, sus derechos como propietarios. Y a los segundos, porque tienen que contar con el usufructuario como otro vendedor más, ya que, en estos casos, el propietario vende la titularidad y el usufructuario vende el derecho de uso de la misma, y juntos venden el pleno dominio que es lo que, con carácter general, el comprador quiere adquirir.
¿Qué es el usufructo?
Es un derecho real de goce o disfrute de la cosa ajena. Así lo recoge el artículo 467 del Código Civil, según el cual es “el derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia…”
Es decir, el usufructo es el derecho que una persona tiene a utilizar y disfrutar de una cosa que no es de su propiedad, sin alterar su sustancia y con la obligación de conservarla . Lo que significa que puede hacer uso de ella, obtener sus frutos o rendimientos, pero no puede disponer libremente de ella, ya que no tiene el derecho de propiedad sobre la misma, éste pertenecerá al dueño, que es el denominado “nudo propietario”. Echa un vistazo al artículo donde explicamos con claridad los conceptos de usufructo, nuda propiedad y pleno dominio.
Tipos de usufructo
Existen cuatro tipos de usufructo:
El usufructo voluntario
Es aquél que surge cuando alguien lo establece de forma voluntaria: bien mediante un acuerdo inter-vivos, por ejemplo, una persona compra una casa pero le reserva el usufructo a su hijo; o bien, mediante testamento, por ejemplo una persona que deja su vivienda a su hijo como nudo propietario, pero reserva el usufructo para su nieto.
El usufructo legal
Es aquél que se constituye por imperativo legal. En el Ordenamiento Jurídico español el único caso que existe es el usufructo legal del cónyuge viudo, que permite que el cónyuge superviviente disfrute de los bienes del cónyuge fallecido aunque su propiedad pertenezca a otros herederos, que podrán tener la titularidad de esos bienes pero tendrán que permitir que el cónyuge viudo disfrute de ellos.
Es la llamada legítima del cónyuge supérstite, al que corresponderá el derecho de usufructo de parte de la herencia del fallecido, según los herederos forzosos que existan en cada caso. A esto se refiere el Código Civil:
Art. 834.- “El cónyuge que al morir su consorte no se hallase separado de éste legalmente o de hecho, si concurre a la herencia con hijos o descendientes, tendrá derecho al usufructo del tercio destinado a mejora.”
Art. 837.- “No existiendo descendientes, pero sí ascendientes, el cónyuge sobreviviente tendrá derecho al usufructo de la mitad de la herencia.“
Art. 838.- “No existiendo descendientes ni ascendientes el cónyuge sobreviviente tendrá derecho al usufructo de los dos tercios de la herencia.“
Usufructo temporal
Es aquél que, como su propio nombre indica, se concede por un plazo de tiempo determinado. Esta duración se fija, por regla general, en el momento de su constitución.
Usufructo vitalicio
Es aquél que dura toda la vida del usufructuario. Es decir, que otorga el derecho a disfrutar de un bien del que no se posee la propiedad durante toda la vida. Solo se extinguirá con el fallecimiento del usufructuario.
Derechos y obligaciones del usufructuario
Los derechos y obligaciones del usufructuario serán, tal como establece el artículo 470 del Código Civil, “los que determine el título constitutivo del usufructo; en su defecto, o por insuficiencia de éste, se observarán las disposiciones contenidas en las dos secciones siguientes”.
Es decir, que se establecerán expresamente en el contrato o título por el que se constituya el usufructo, y de no hacerse así, serán los establecidos en el propio Código Civil, que le dedica las Secciones 2ª y 3ª del Capítulo I, Título VI.
Derechos
Los derechos del usufructuario están recogidos entre los artículos 471 a 490 del Código Civil. Podríamos resumirlos en el derecho a tener el bien, usarlo y disfrutarlo, lo que supone, básicamente, que:
- Tiene derecho a percibir los frutos de la cosa.
- Puede alquilarla.
- También podría vender o ceder su derecho de usufructo.
- Y puede hacer mejoras útiles o de recreo en la cosa, siempre que no altere su forma o sustancia.
Obligaciones
Las obligaciones del usufructuario están recogidas entre los artículos 491 a 512 del Código Civil. Sin entrar en todas ellas podemos hacer alusión a las más relevantes:
- Deberá hacer inventario de los bienes usufructuados y prestar una fianza como garantía del cumplimiento de sus obligaciones como usufructuario
- Habrá de cuidar la cosa de manera diligente, tal como lo haría “un buen padre de familia”. Será responsable de su conservación tanto si es él quien hace uso del bien, como si lo cede en arrendamiento.
- Deberá hacerse cargo de las reparaciones ordinarias que sean necesarias.
- También deberá avisar al propietario cuando sean necesarias reparaciones extraordinarias.
- Habrá de poner en conocimiento del propietario cualquier acto de terceros del que sea conocedor y que pueda lesionar derechos del propietario.
- Se hará cargo de los gastos, cargas y gravámenes que se generen sobre los frutos, así como de los gastos, costas y condenas de los pleitos sostenidos sobre el usufructo.
Cómo se extingue el usufructo
El Código Civil, en su artículo 513, establece de forma taxativa las causas de extinción del usufructo, según el cual, “el usufructo se extingue:
1.º Por muerte del usufructuario.
2.º Por expirar el plazo por el que se constituyó, o cumplirse la condición resolutoria
consignada en el título constitutivo.
3.º Por la reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona.
4.º Por la renuncia del usufructuario.
5.º Por la pérdida total de la cosa objeto del usufructo.
6.º Por la resolución del derecho del constituyente.
7.º Por prescripción.“
Todas las causas de extinción recogidas en este artículo son muy claras y fácilmente comprensibles. Sin embargo, es conveniente hacer mención a la última de ellas, la extinción del usufructo por prescripción.
¿Cuándo se considera prescrito el usufructo? En este caso se aplican las reglas generales de la prescripción extintiva. Se extinguirá el derecho de usufructo cuando su titular no lo haga valer en el plazo de 6 años para los bienes muebles y de 30 años para los bienes inmuebles. Es decir, cuando el usufructuario no haga uso del bien durante esos periodos su derecho quedará extinguido.
Cuánto vale el usufructo de la casa que quiero comprar
Llegamos al punto del artículo que más nos interesa cuando vamos a comprar una casa que tiene un usufructo, ya que, como tal derecho, si se vende habrá que determinar cuál es su valor. De forma que, el precio de la casa habrá que dividirlo entre propietario y usufructuario.
Y aquí surge la pregunta del millon, ¿qué parte del precio que voy a pagar por la vivienda tengo que entregar al propietario y qué parte al usufructuario?
Para calcular el valor del usufructo tendremos que tener en cuenta si se trata de un usufructo temporal o de un usufructo vitalicio.
Si es un usufructo temporal
Si sobre la casa que queremos comprar existe un usufructo temporal, el valor de éste será del 2% del valor total del bien (por ejemplo, del precio de venta) por cada año de duración del usufructo constituido, sin que exceda del 70% del valor y no computándose las fracciones inferiores al año. En el caso de que el usufructo temporal se haya constituido por un periodo inferior a 1 año se valorará con el 2% del valor total del bien.
Por tanto, se calcula en base al número de años por los que haya sido constituido el usufructo, con un mínimo del 2% y un máximo del 70% del valor total del bien.
Veamos algunos ejemplos:
El caso de un usufructo temporal constituido por un periodo de tiempo de 10 años y 8 meses, sobre un piso valorado en 200.000 euros.
El valor del usufructo se calculará multiplicando el número de años, sin computar los periodos inferiores a 1 año, por un 2% y aplicando el resultado al valor total del bien. Es decir:
10 x 2% = 20%
200.000 € x 20% = 40.000 euros (sería el valor del usufructo)
Usufructo temporal constituido por un periodo de tiempo de 6 meses, sobre un inmueble valorado en 200.000 euros.
En este caso el valor del usufructo se calculará utilizando el mínimo computable que es 1 año, multiplicado por el 2% y aplicando el resultado al valor del bien.
1 x 2% = 2%
200.000 € x 2% = 4.000 euros (es el valor del usufructo)
Usufructo temporal constituido por un periodo de 50 años, sobre el mismo inmueble valorado en 200.000 euros.
En este caso, tendremos que utilizar el máximo computable. Si utilizamos la fórmula general serían 50 años x 2% = 100%, pero como ya hemos dicho, el valor del usufructo nunca podrá exceder del 70% del valor total del bien. Por tanto, aplicaríamos ese porcentaje máximo.
200.000 x 70% = 140.000 euros (sería el valor del usufructo)
Si el usufructo es vitalicio
Sin embargo, si queremos comprar una casa sobre la que recae un usufructo vitalicio, debemos tener en cuenta dos aspectos a la hora de calcular su valor:
1. Que existe un valor mínimo y un valor máximo. El valor mínimo es el 10% y el valor máximo es el 70% del valor total del bien.
2. Que el valor del usufructo vendrá determinado por el edad del usufructuario. A diferencia del usufructo temporal donde es indiferente la edad.
Para el cálculo se utiliza una fórmula muy sencilla: restamos a 89 la edad del usufructuario: 89 – edad = Usufructo (el resultado es el porcentaje del valor total que corresponderá al valor del usufructo). Siempre sin olvidar los valores mínimo y máximo que hemos dicho.
Con unos ejemplos podremos verlo mucho más claro:
Cuál es el valor del usufructo en el caso de un usufructuario de 45 años sobre un piso valorado en 200.000 euros.
En este caso, lo único que tendremos que hacer es aplicar la fórmula para el cálculo del usufructo.
89 – 45 = 44%
200.000 € x 44% = 88.000 euros (es el valor del usufructo)
Veamos el caso de un usufructuario de 85 años sobre un piso valorado en 200.000 €.
89 – 85 = 4%
En este caso, aplicaremos el valor mínimo del 10%, ya que, nos quedamos por debajo.
200.000 € x 10% = 20.000 euros
Por último, que ocurre en el caso de un usufructuario de 18 años sobre un piso valorado en 200.000 euros.
89 – 18 = 71%
Este es el caso contrario al anterior, tendremos que aplicar el valor máximo del 70%, porque estamos por encima del máximo.
200.000 € x 70% = 140.000 euros
Usufructos simultáneos y sucesivos
El usufructo simultáneo y sucesivo es aquél que se constituye sobre varias personas a la vez, va pasando de unas a otras según vayan falleciendo y se extingue con la muerte del último de los usufructuarios.
Si vas a comprar una casa sobre la que recae un usufructo de este tipo, para calcular su valor deberás tener en cuenta la edad del usufructuario más joven.
- Ejemplo:
Un ejemplo muy común, un matrimonio de 65 y 75 años que había vendido una casa valorada en 180.000 € pero se reservó el usufructo vitalicio hasta el fallecimiento de ambos.
En este caso, si se quisiera vender la casa a un tercero, ¿cuál sería el valor del usufructo?
89 – 65 (edad del más joven) = 24%
180.000 € x 24% = 43.200 euros (éste sería el valor del usufructo)
Entonces, ¿cuánto vale la propiedad?
Seguramente vamos a terminar nuestro artículo diciendo una obviedad, pero mejor dejar todo lo más claro posible.
Ya sabemos cómo valorar el usufructo. Entonces, cuánto le corresponde al propietario, que en estos casos es el “nudo propietario“. Muy sencillo, el valor de la nuda propiedad será la diferencia entre el valor total del bien y el valor del usufructo.
Como ya hemos explicado en artículos anteriores la suma de la Nuda Propiedad y el Usufructo, forman el Pleno Dominio. Por tanto, el valor de la nuda propiedad se obtendrá restando al valor total del pleno dominio el valor del usufructo. Con otras palabras, una vez descontamos del precio la parte que corresponde al usufructuario, al dueño le corresponderá lo que quede, que en ocasiones, como hemos visto en nuestros ejemplos será bastante menos que al usufructuario. Esto es una clara muestra de las grandes limitaciones que supone para los propietarios la existencia de un derecho de usufructo sobre sus bienes.
Pleno dominio = Nuda Propiedad + Usufructo
Nuda Propiedad = Pleno Dominio – Usufructo
Si aún tienes alguna duda a la hora de comprar una casa que tiene un usufructo envíanos tu consulta. Estaremos encantados de ayudarte.