Continuando con nuestro blog de curiosidades del mundo inmobiliario, hoy queremos presentaros a una gran desconocida, la obligación legal del vendedor de notificar a la Comunidad de propietarios que ha vendido su piso.
Muchos vendedores piensan que el hecho de informar a la Comunidad de que has vendido tu piso es un mero acto de cortesía, y muy habitualmente lo hacen de forma verbal, a modo de comentario, o simplemente porque sale la conversación cuando están haciendo la mudanza. Sin embargo, debes saber que, lejos de lo que se piensa, estamos ante una obligación legal cuyo incumplimiento puede traer importantes consecuencias para el vendedor.
Ojo, esto no significa que debas comunicar que has vendido tu piso vecino por vecino, o debas comunicarlo en una reunión de propietarios para que todos se den por enterados… Te contamos en qué consiste y cómo debes cumplir con esta obligación.
¿DÓNDE SE RECOGE ESTA OBLIGACIÓN?
El artículo 9.1 i) de la Ley de Propiedad Horizontal recoge, entre las obligaciones de cada propietario, la de «comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad…el cambio de titularidad de la vivienda o local».
Como ves, la ley la recoge como una obligación más de cada propietario y la equipara a otras obligaciones tan importantes como la de contribuir a los gastos de mantenimiento de la comunidad, es decir, al pago de las cuotas de comunidad.
¿CÓMO DEBO HACERLO?
Tal como establece el propio artículo 9.1 i) de la L.P.H. citado, debe hacerse «por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción».
Es decir, deberás hacerlo por escrito y de forma que quede constancia no sólo de que lo has entregado, sino también de que el secretario de la comunidad lo ha recibido.
La forma más sencilla de hacerlo, es mediante un escrito dirigido al Secretario expresando la venta del piso o local, así como los datos del nuevo propietario. Es muy importante que te quedes con una copia del escrito firmada por el Secretario a modo de recibí. Con eso será suficiente para cumplir con dicha obligación.
Aunque la ley se refiere expresamente a «…quien ejerza las funciones de secretario de la Comunidad…», si no fuera posible entregárselo en persona al secretario, también se lo puedes entregar a otro de los órganos de gobierno de la Comunidad, como podría ser el presidente. Pero no te preocupes, en la mayoría de los casos es al administrador de fincas a quien se lo deberás entregar, incluso, en muchos casos te lo pedirá cuando vayas a solicitar el certificado de estar al corriente en el pago de las cuotas de comunidad, necesario para la firma de la Escritura de compraventa, y él mismo te facilitará un escrito que tan solo tendrás que rellenar. No obstante, aquí te dejamos una plantilla de comunicación de venta de piso o local a la comunidad de propietarios, totalmente editable, que puedes utilizar si lo necesitas.
¿Y SI NO LO HAGO?
Son muchos los casos en que el vendedor no realiza la comunicación de que ha vendido su piso a la comunidad y, simplemente, no sucede nada. Porque como hemos comenzado diciendo es una obligación desconocida entre vendedores, compradores y presidentes de comunidad en general, de modo que, salvo que haya un administrador de fincas de por medio, generalmente es una obligación que no se cumple. Además, a diferencia de otros documentos, éste no es necesario para la firma de Escrituras.
CONSECUENCIAS
Ahora bien, sí es conveniente hacerlo dadas las consecuencias que puede traer para el vendedor saltarse el cumplimiento de esta obligación, ya que, el artículo 9.1 i) de la L.P.H. establece que «quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste».
Sí, has leído bien, si no comunicas a la comunidad que has vendido tu piso y el nuevo propietario no abona las cuotas de comunidad, serás responsable solidario del pago de las mismas. Si bien luego podrás reclamárselas al nuevo titular, en principio, la comunidad te las puede reclamar y tendrías que abonarlas.
¿ENTONCES, TENDRÍA QUE RESPONDER DE LOS IMPAGOS DEL NUEVO PROPIETARIO?
Sí, pero también hay que tener en cuenta que este mismo artículo, y de forma muy congruente, establece que:
«lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria».
Es decir, que aunque no se haya realizado la comunicación de forma expresa, si de forma implícita es fácil conocer que se ha producido un cambio de propietario del inmueble, no te podrían reclamar esas cuotas impagadas. En caso de impago del nuevo propietario, siendo conocedora la comunidad, por medios que no dejan lugar a dudas, de que se ha producido la venta, ésta no podría ampararse en el solo hecho de que no has entregado el escrito de comunicación para reclamarte.
CONCLUSIÓN
Si vas a vender tu piso o local es más que recomendable cumplir con esta obligación para evitar posibles complicaciones futuras con tu antigua comunidad. Se trata de un trámite muy sencillo que ayuda a terminar con el proceso de venta sin dejar cabos sueltos.
A la firma de la Escritura Pública de compraventa, entregarás tu certificado de estar al corriente en los pagos con la comunidad de propietarios y ya habrás terminado tu relación con ella habiéndole comunicado que a partir de la fecha de la firma tú no serás ya el propietario de ese piso o local y pasará a serlo otra persona, cuyos datos le habrás facilitado. Este simple hecho te exime de cualquier responsabilidad futura frente a una comunidad de propietarios de la que ya no formarás parte.
NUESTRA RECOMENDACIÓN
Como último consejo, te recomendamos que en el contrato de arras incluyas una cláusula donde informas al comprador de la existencia de esta obligación por tu parte, para que sea conocedor de que vas a facilitar sus datos a un tercero y además te autorice a hacerlo.
En algunos casos bastará con facilitar nombre y apellidos, con lo que, a nuestro entender sería suficiente, puesto que la ley no especifica qué datos del nuevo propietario debes facilitar, tan solo dice que debes comunicar el cambio de titular. Sin embargo, en ocasiones, sobre todo si quien te solicita la comunicación es un administrador de fincas, puede ocurrir que te soliciten datos bastante sensibles del comprador, tales como su DNI, teléfono, número de cuenta para domiciliar las cuotas…. lo que puede suponerte un problema si se niega a facilitártelos. Por este motivo, no está de más anticiparte y dejarlo por escrito.
Bastaría con incluir en el contrato de arras una cláusula tipo….«con el fin de cumplir con la obligación establecida en el artículo 9.1,apartado i) de la L.P.H. la parte vendedora comunicará por escrito a quien ejerza las funciones de secretario de la Comunidad de Propietarios el cambio de titularidad del inmueble, para lo que deberá facilitar los datos que éste le solicite de la parte compradora, quien le autoriza en este acto»….
Como ves es una obligación cuyo cumplimiento no requiere ningún trámite complicado, sin embargo, es un pequeño detalle que muchas veces pasa desapercibido y que luego produce consecuencias inesperadas. Esperamos que con este artículo te haya quedado claro en qué consiste y cómo cumplir con ella de forma adecuada y sencilla.