Vender tu casa. Guía práctica

Siguiendo nuestra guía práctica para vender tu casa el proceso será mucho más sencillo y rápido.

Después de darle muchas vueltas has decidido que ha llegado el momento de vender tu casa.  Las causas que motivan esa importante decisión pueden ser muy diversas…..

“Me va bien y quiero cambiarme a una casa mejor, más cómoda”…”Me cambio de trabajo y necesito cambiar de zona”… “La familia crece y necesitamos más espacio”…

.…..pero el objetivo siempre es el mismo, vender tu casa lo más rápido y al mejor precio posible.

Por eso, en esta ocasión, queremos darte las pautas para conseguirlo. Solo tienes que seguir los pasos y recomendaciones que te vamos a explicar a continuación.

1. HAZ UNA VALORACIÓN DE TU VIVIENDA

Este es el primer punto que debes tener en cuenta y el más importante. Es fundamental hacer una buena valoración de tu vivienda, porque será lo que determinará el precio de venta, que es uno de los aspectos más importantes, si no el que más. Cuando decimos «buena» no nos referimos a «alta», sino a que debe ser una «valoración acertada» y lo más objetiva posible.

Ten en cuenta que si el precio es muy elevado tendrás pocos o ningún interesado, lo que llevará a que tu vivienda «se queme», es decir, esté en venta durante un tiempo muy prolongado y te veas obligado a bajar el precio de forma drástica si finalmente quieres vender, dando una imagen nada recomendable de cara a los posibles compradores que tratarán de aprovecharse e intentar bajar aún más el precio. Y si, por el contrario, la infravaloras, estarás perdiendo dinero en la venta y estarás de acuerdo en que eso es algo que no podemos ni debemos permitirnos.

También puede servirte como referencia solicitar una valoración fiscal de la vivienda, de ese modo podrás combinar la valoración de mercado y la valoración fiscal y sacar una conclusión más clara. Bastará con conocer la referencia catastral de tu vivienda, eso sí, necesitarás contar con certificado electrónico para solicitarla. Si aún no lo tienes aquí te explicamos cómo conseguirlo.

2. CALCULA LOS GASTOS QUE CONLLEVARÁ LA VENTA

Una vez que tienes la valoración correcta de tu vivienda y has decidido cuál será el precio en el que la pondrás a la venta, deberás calcular los gastos que va a suponer vender tu casa, para saber de la forma más aproximada posible qué cantidad te quedará realmente libre una vez efectuada la venta.

Aunque la mayor parte de los gastos de la compraventa correrán por cuenta del comprador, hay algunos que son por cuenta del vendedor y debes conocerlos de antemano, para evitar sorpresas una vez que ya has reservado o vendido la vivienda y no hay marcha atrás.

Los gastos que deberás soportar como vendedor son:

La plusvalía municipal

Es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, que depende de cada Ayuntamiento.  En la página del Ayuntamiento al que pertenezca tu vivienda podrás hacer una simulación para saber la cantidad que tendrás que abonar por este impuesto. Aquí puedes ver un ejemplo si se tratase del Ayuntamiento de Madrid.

Cancelación de hipoteca

Si tu vivienda está hipotecada, tendrás que contar con los gastos de cancelación económica y registral de la hipoteca.

Los gastos de cancelación económica, corresponderán al capital pendiente de pago de tu hipoteca, es decir, la cantidad que te reste por pagar, más las comisiones por cancelación anticipada que tengas firmadas con tu banco.

Y los gastos de cancelación registral, serán los gastos que supone cancelar esa hipoteca en el Registro de la Propiedad. Éstos dependerán de la situación de la hipoteca. Con carácter general, si es una hipoteca que aún estás pagando, o que has terminado de pagar hace menos de 20 años, tendrás que abonar los gastos de la Escritura de cancelación y registro, que, dependiendo del caso, rondarán entre los 800 a 1.000 €.

Honorarios de Agencia

Si decides contratar los servicios de una Agencia Inmobiliaria que gestione la venta de tu vivienda, también deberás descontar del precio que recibirás los honorarios que ésta perciba.

Ganancia patrimonial en tu Declaración de la Renta

Es muy recomendable hacer una simulación de lo que te supondrá la ganancia patrimonial que consigas con la venta de tu vivienda a la hora de realizar tu declaración de la renta del año de la venta.

Lo primero que debes saber es que si no obtienes ganancias, es decir, vendes por debajo del valor de compra, lógicamente, no tendrás que pagar impuestos por este concepto, aunque sí estarás obligado a reflejar la venta en tu declaración.

Si obtienes ganancias, te podemos dar un pista aproximada de la factura de la Agencia Tributaria, que estará en torno al 20% de la ganancia obtenida. No obstante,  en este punto, te recomendamos que consultes con un profesional que te asesore, ya que, hay muchos factores que influyen en el impuesto que gravará tus ganancias, como el año de adquisición de tu vivienda, tu edad….

Un punto importante a tener en cuenta es que si vendes tu vivienda habitual para reinvertir la ganancia obtenida en la adquisición de otra vivienda habitual, y lo haces en el plazo de los dos años siguientes, estarás exento del pago de este impuesto.

Otros gastos

Por último, hay otros pequeños gastos, como es la realización del Certificado de Eficiencia Energética o el pago del I.B.I. del año de la venta.

El CEE te costará entre 60 a 120 €. El documento como tal será necesario a la firma de la Escritura Pública, que será cuando se lo deberás entregar al comprador, ya que se adjunta a la propia escritura, sin embargo, debes tenerlo antes de comenzar a publicar tu inmueble para la venta, tal como establece la ley.

En cuanto al I.B.I. del año de la venta, la ley establece que el obligado al pago del mismo será quien sea titular del inmueble a día 1 de enero, pero lo habitual es pactar que el comprador se haga cargo del pago de la parte proporcional que le corresponda a partir de la fecha de la venta, posibilidad que fue reconocida por el propio Tribunal Supremo en sentencia de fecha 15 de junio de 2016.

3. PREPARA LA DOCUMENTACIÓN Y TEN EN CUENTA LO QUE NECESITAS PARA LA VENTA

Éstos son los aspectos y documentos que necesitarás tener en cuenta y preparados para vender tu casa. Algunos de ellos solo son necesarios para el día de la firma de la Escritura Pública, pero te hacemos mención aquí para que los vayas preparando:

1.- D.N.I. (o N.I.E.) en vigor.-  Puede parecer algo obvio, pero si no te aseguras puede ocurrir que cuando llegue el momento de la firma te encuentres con la desagradable sorpresa de que tu D.N.I. o el de cualquier otro firmante, está caducado. Ten en cuenta que la renovación no se hace al momento, es necesario pedir cita previa y esto hace que en ocasiones este trámite se demore incluso un mes o más.

2.- Nota simple de la vivienda.- Este documento no es estrictamente necesario, ya que, a la firma de la Escritura no es necesario entregarlo. Sin embargo, sí resulta muy conveniente pedirlo para asegurarte de que todo está en orden en el Registro y de que la vivienda no está gravada con alguna carga que tú podrías desconocer y pudiera impedir la venta. En la nota simple podrás comprobar que la propiedad está inscrita correctamente, si tiene alguna carga que tú no conozcas, si tiene alguna afección fiscal o urbanística, si se trata de vivienda protegida….

3.-Escritura de propiedad.- Debes tener preparado el título de propiedad. Es decir, la escritura donde figura que tú eres el propietario y el título, si se trata de una Escritura de compraventa, de herencia…

4.- Certificado de Eficiencia Energética.- Ya hemos hablado de él, debes obtenerlo para poner a la venta tu vivienda, no obstante, no tendrás que aportarlo hasta el día de la firma de la Escritura.

5.- Certificado de la Comunidad de Propietarios.- Se trata del certificado de estar al corriente en el pago de las cuotas de comunidad, tanto ordinarias como extraordinarias. Ten en cuenta que este certificado debes pedirlo cuando ya tengas fecha de firma, para que su expedición sea lo más cercana posible al día de la firma de la escritura.  No te extrañes si te cobran una cantidad por entregártelo. Cada vez es más habitual que los administradores cobren por este servicio, aunque el coste es muy distinto según cada administrador.

6.- Último recibo del I.B.I.- Simplemente es necesario justificar el pago del último I.B.I. Es suficiente con el recibo del banco.

7.- Si estás casado en régimen de separación de bienes y la vivienda es de los dos cónyuges, debes aportar las capitulaciones matrimoniales y el certificado literal de matrimonio. Puntualizar que esta circunstancia se da en las comunidades en las que el régimen económico matrimonial por defecto y en ausencia de pacto es el régimen de gananciales, como es el caso de la Comunidad de Madrid, en otras comunidades no sería necesario.

8.- Por último, ten en cuenta que si lo que vendes es la vivienda habitual, deberás contar con el  consentimiento de tu cónyuge, aunque la vivienda esté solo a tu nombre con carácter privativo.

4. REALIZA EL REPORTAJE FOTOGRÁFICO, VÍDEO Y PLANO DE LA VIVIENDA

Una vez que has decidido el precio en que vas a poner tu vivienda a la venta, has calculado los gastos que te conllevará la operación y comprobado que tienes toda la documentación necesaria en orden, llega el momento de ofrecerla de un modo que atraiga muchos compradores interesados. Sin duda, la primera impresión es muy importante y ¿cuál va a ser la primera impresión que los compradores captarán de tu vivienda? las fotos y vídeos que ven en tus anuncios.

Por esto, para vender tu casa, es muy importante hacer unas buenas fotos. Siguiendo unos sencillos consejos conseguirás que tus fotos resulten más atractivas. Esto ayudará a que un posible comprador se incline por tu vivienda en lugar de por otra:

• Recoge la vivienda y coloca todo en perfecto orden antes de fotografiarla.
• Despersonaliza la vivienda, retira fotografías u objetos que te identifiquen. Piensa en que quien vea las fotos querrá imaginársela como “su” vivienda, no como la tuya.
• Sitúate en las esquinas de las estancias, así lograrás captar más espacio y dará impresión de amplitud.
• Enciende las luces, aunque sea de día.
• Haz tus fotos y vídeos en horizontal siempre que sea posible. Ese formato se ajustará mejor a la mayoría de los portales donde publicarás.
• Haz un vídeo. El vídeo ayuda a ver la vivienda con mayor realismo y llama mucho la atención a quienes visitan los anuncios.
• Incluye un plano de la vivienda. Si lo tienes a escala mejor, pero no es necesario. Basta con un plano de distribución que ayude a los compradores a situarse mejor dentro de la vivienda.
• Haz muchas fotografías, no solo de la vivienda y sus estancias, también de los detalles, de las zonas comunes, de la zona en general. Los anuncios con mayor número de fotos están siempre mejor posicionados que los que no incluyen fotos o incluyen pocas.

A la hora de hacer el reportaje fotográfico y de vídeo ten en cuenta que es la sección que más se visita. Los compradores siempre prefieren ver a leer. Aplica el refrán conocido de que “una imagen vale más que mil palabras”, porque aquí nos viene como anillo al dedo.

5. PUBLICA EN LOS PORTALES INMOBILIARIOS

Ahora llega el momento de publicar el anuncio para poner a la venta tu vivienda. La elección de los mejores portales para ello la dejo a tu criterio. Sí te aconsejo que publiques en el mayor número de portales posible, así tendrás más posibilidades de conseguir compradores interesados. Cada portal tiene su público y todos te interesan.

Aunque la sección estrella de tu anuncio será la que incluya elementos visuales, fotos, vídeos, planos…. para vender tu casa también es importante hacer una  buena descripción de la vivienda.  ¿Cómo?

• Haz una descripción completa y honesta. No excesivamente larga ni pretenciosa. Leer es aburrido, sobre todo, si detectas que están tratando de “venderte la moto”. Tienes que vender tu vivienda por lo que es, no por lo que tú quieres que sea.
• Resalta los aspectos positivos, el estado de la vivienda, si tiene ascensor, zonas comunes, si tiene garaje o trastero no olvides reflejarlo…
• Incluye también una breve descripción de la zona, colegios cercanos, centro médico, tiendas, comunicaciones, paradas de autobús, metro….
• Es importante que hagas una descripción lo más parecida posible a la realidad, pero siempre en sentido positivo. Así quien lea tu anuncio y se decida a llamarte tendrá una idea lo más aproximada posible de la vivienda que va a visitar. De este modo evitarás pérdidas de tiempo para ti y para los posibles interesados.
• Por último, y dejando lo anterior a tu creatividad, sí te vamos a dar la pista de frases que nunca debes incluir en tu descripción. Porque generan connotaciones negativas en el posible comprador. Frases como “mejor ver”, “interior pero muy luminoso” o “con muchas posibilidades”. Indican que la vivienda se encuentra en mal estado o no es precisamente bonita; y otras como, “ideal parejas” o “se vende coqueto apartamento”, indican que la vivienda es muy pequeña.

6. ATIENDE A LOS INTERESADOS EN LA COMPRA

Si has seguido todas las indicaciones que te hemos dado hasta ahora, tu anuncio estará publicado en los mejores portales y muy bien posicionado, porque tiene muchas y buenas fotos, un vídeo estupendo que da una imagen muy real de la vivienda que ofreces, un plano que ayuda a los compradores a ver la distribución y pensar incluso en cómo colocarían allí ese sofá que tanto les gusta y, por supuesto, una descripción concisa y clara que hará que quienes lean tu anuncio sepan si, realmente, ese es el tipo de vivienda que buscan y se decidan a contactar contigo para visitarla.

Estás en el buen camino para vender tu casa, y en este punto solo puedo recomendarte paciencia y ánimo, porque es la parte más tediosa del proceso de venta. Tendrás muchas llamadas que responder y muchos potenciales compradores con quienes visitar tu vivienda, que siempre deberá estar recogida y en orden para las visitas, no vayas a echar por tierra todo el trabajo realizado anteriormente enseñando tu vivienda con las camas sin hacer o la cocina sin limpiar…..

Te recomiendo que reserves dos tardes a la semana y aglutines en ellas todas las visitas, repartiéndolas a distintas horas, de este modo no estarás todos los días ocupado con las visitas.

7. REDACTA EL CONTRATO DE ARRAS ADECUADO

Por fin llega un comprador decidido a adquirir tu vivienda. A partir de este momento comienza la parte jurídica y legal del proceso, ahora debes ser cauteloso y “pisar con pies de plomo”, porque cualquier despiste puede traer luego consecuencias inesperadas o hacer que la operación de venta se vaya al traste.

Es el momento de formalizar el contrato de arras, en nuestra opinión, el momento más importante de la operación, porque es cuando vas a cerrar todos los detalles de la compraventa con el comprador. Piensa que con la firma de la Escritura Pública, lo que vais a hacer es ratificar lo que ahora vais a acordar en el documento de arras, por eso, es muy importante redactar un contrato de arras perfecto y conforme a la ley, donde queden claros todos los aspectos importantes y que luego no pueda generar problemas a ninguna de las partes.

Nuestra recomendación es que acudas a un profesional que redacte un contrato de arras acorde a tus necesidades, ya que, cada caso es distinto. Pero si decides seguir con el proceso tú solo, vamos a darte las pautas básicas que debes seguir para redactar tu contrato de arras.

El documento deberá comenzar con la identificación de las partes, vendedor y comprador e identificar en calidad de qué actúan cada uno, en nombre propio, como representantes….

Además debe recoger todos los datos identificativos del inmueble objeto de compraventa, dirección, datos registrales y referencia catastral. También deberás incluir un apartado de cargas, donde se especificarán las posibles cargas que pudiera tener el inmueble, así como que serán liquidadas a la firma de la Escritura Pública, ya que el inmueble debe transmitirse libre de cargas

Uno de los puntos más importantes será el que refleje el precio y forma de pago del mismo. En este punto, deberás especificar qué parte se entrega en concepto de arras y qué parte se entregará a la firma de la Escritura Pública.

Lo más común es que se firme un contrato de arras penitenciales, por el que el comprador se compromete a adquirir el inmueble en el precio, tiempo y forma acordados. Ahora bien, este tipo de arras permite que las partes puedan desistir de la compraventa, con la pérdida de la cantidad entregada para el comprador o la devolución del doble de esa cantidad si quien desiste es el vendedor, tal  como establece el artículo 1454 del Código Civil.… “si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”. Por este motivo, es importante reflejar en el contrato que las cantidades entregadas se hacen en concepto de arras penitenciales, ya que si no lo haces, las arras se considerarán confirmatorias, por lo que las partes no podrán resolver el contrato.

Por último no olvides reflejar en el documento una fecha límite para la firma de la Escritura de compraventa. También es muy recomendable dedicar un apartado a especificar de forma expresa la distribución de los gastos generados por la compraventa, que como ya te hemos indicado anteriormente, corresponden todos a la parte compradora, excepto la Plusvalía municipal, que corresponde a la parte vendedora.

Todo esto con carácter general, ya que al tratarse de un documento privado hay determinados puntos negociables y que pueden ser objeto de acuerdo entre las partes. Lo que siempre debes tener en cuenta es que cualquier acuerdo al que llegues con el comprador debe quedar reflejado por escrito en el contrato de arras.

8. FIRMA DE LA ESCRITURA PÚBLICA

Estás en el punto final del proceso para vender tu casa, ya solo te queda lo más sencillo, acudir al notario a firmar la Escritura Pública de compraventa.

Tranquilidad, no tendrás que preocuparte por elegir notario, ya que, generalmente es el comprador quien lo elige, y en la mayoría de los casos ni siquiera éste, sino el Banco que le haya concedido el crédito hipotecario para la compra. Por tanto, solo tendrás que ocuparte de tener preparada toda la documentación necesaria para el día de la firma y anotar bien el día, hora y dirección de la notaría.

Si te parece hacemos un repaso de todo lo que deberás tener listo:

1. D.N.I. o N.I.E. en vigor de todos los vendedores (si alguno de los titulares no puede asistir a la firma, será necesario un poder notarial que autorice a que otro de los titulares pueda firmar en su nombre).
2. Título de propiedad de la vivienda (Escritura de compraventa, herencia…).
3. Si la vivienda tiene una hipoteca, el certificado de deuda pendiente, si aún hay cantidades que amortizar, o el certificado de deuda cero, si ya está pagada totalmente pero aún no se ha realizado la cancelación registral de la misma. Estos dos certificados los emite la entidad bancaria que concedió la hipoteca. Para hacer frente a las cantidades necesarias para cancelar esta hipoteca tanto económica como registralmente, te harán una provisión de fondos y te devolverán la cantidad sobrante una vez se haya terminado el proceso de cancelación.
4. Último recibo pagado de I.B.I.
5. Certificado de Eficiencia Energética.
6. Certificado de la Comunidad de Propietarios de estar al corriente en los pagos de la comunidad (ordinarios y extraordinarios).
7. Si estás casado en régimen de separación de bienes y la vivienda es de los dos cónyuges, capitulaciones matrimoniales y certificado literal de matrimonio (en comunidades donde el régimen económico matrimonial por defecto sea el de gananciales).
8. Recuerda que aunque la vivienda esté solo a tu nombre con carácter privativo, si estás casado y si se trata de la vivienda habitual, deberás contar con el consentimiento del cónyuge para la venta.
9. Si has recibido cantidades por adelantado en concepto de arras, el justificante de entrega de esas cantidades (fotocopia del cheque y número de cuenta de donde salió ese importe o bien el justificante de transferencia)
10. Por último, es conveniente que lleves las últimas facturas de suministros de la vivienda para que el comprador realice los cambios de titularidad a la mayor brevedad.

9. ÚLTIMOS TRÁMITES

Una vez has firmado la Escritura Pública de compraventa quedan dos trámites que realizar:

1. La liquidación de la Plusvalía Municipal, para lo que deberás pedir cita previa en una de las oficinas destinadas al efecto y acudir con tu DNI y una copia simple de la Escritura de Compraventa. Allí te harán el cálculo y te entregarán la carta de pago para que realices la liquidación. Tienes un plazo de 30 días hábiles desde la fecha de firma de la escritura.
2. Hacer entrega de la carta de comunicación de la venta de la vivienda al administrador de la finca o a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad. Si no tienes claro cómo hacerlo lee éste artículo de nuestro blog donde te lo explicamos detalladamente.

Como ves vender tu casa es un proceso laborioso y que requiere algo de dedicación. Pero si sigues esta guía que hoy te hemos mostrado seguro que te resultará muy sencillo y conseguirás llevarlo a cabo con éxito. Esperamos que te haya sido de utilidad. ¡Suerte con la venta!